2023년 부동산 전망, 올해 집을 사야할까?

안녕하세요, 유야무야호입니다. 

오늘은 부동산 시장 전망에 대해 알아보려고 해요. 최근, 정부에서 실시하던 보금자리론을 고금리 상황을 반영해 특례로 전환하여 2023년 1년간  '특례보금자리론'을 출시했어요. 1월 30일부터 신청을 받은지 19일만에(약 3주) 누적 신청액이 올해 목표 예산의 1/3(14조 5천 11억 원/36조 6천억 원)을 넘어섰습니다. 부동산 전망에 자세히 알아보기에 앞서, 전반적인 내용을 먼저 훑고 지나갈게요.

 

 현재 부동산 흐름은?

현재까지 주요국가들의 부동산 흐름이 주춤하고 있습니다. 코로나19 팬데믹 동안 급격하게 올랐던 주택의 가격이 점점 빠지고 있습니다. 주택가격이 빠지는 이유는 수요가 부족하기 때문이죠. 즉 2022년 하반기부터 수요가 부족해진 이유는 금리 상승의 영향이 가장 큽니다. 주택가격은 천정부지로 상승했는데 이 비싼 집을 살 현금이 없으니 대출에 의존을 해야하는데 금리가 너무 높아져버린 것이죠. 수요자들이 본격적으로 고금리를 체감한 것은 2022년 상반기부터 시작되었는데 아래 표를 보면 기준금리가 급격히 상승한 5월과 부동산 시세의 감소시점이 거의 일치하는 것을 볼 수 있습니다. 이를 미루어보면 초고가의 자산인 주택 자금출처의 대다수가 대출인 것을 짐작할 수 있으며 고금리로 주택 매매가 줄어드는 것은 자명해보입니다.

좌)한미 기준금이 추이 / 우) 한국 주택가격지수 추이

주택시장이 가라앉고 있는 것은 비단 우리나라 뿐만이 아닙니다. 호주, 뉴질랜드, 캐나다 등의 글로벌 주택시장 또한 마찬가지로 가격이 하락하고 있는데요, 코로나 동안에 집값이 많이 상승한 나라들이 현재와 같은 양상을 보이고 있습니다. 그런데 금리 폭등을 선도한 미국을 보면 오히려 집값이 방어가 되고 있습니다. 거래량은 많이 줄었지만, 가격 하락폭은 적습니다. 

미국은 코로나 팬데믹 때도 집값의 상승폭이 그렇게 크지 않았기 때문이죠. 다시 한 번 한국과 미국의 주택가격변동 추이를 비교해보면 아래와 같습니다.

좌) 한국 / 우) 미국

2020년부터 보면 한국른 2차곡선의 형태로 상승하는 것을 볼 수 있고, 미국의 경우 1차곡선의 형태로 비교적 예측가능하게 주택가격이 상승한 것을 볼 수 있습니다. 

 

 

 2023년 국내 부동산 전망

사실 미국이든 한국이든 하락폭이야 어찌됐건 전 세계적으로 부동산 시장은 하락하고 있고, 2023년 동안 계속해서 하락하고 있습니다. 여기서 중요한 점은 그 하락폭을 어떻게 낮추느냐가 문제입니다. 주택소유자가 패닉셀을 하듯 못버티고 주택을 매물로 내놓게되면 하락폭이 상상이상으로 떨어지게 될 것입니다. 이를 컨트롤하기 위해서 국가에서 특례보금자리론을 출시한 것으로 판단됩니다. 주택매매가 원활이 이루어져야 국민의 가계도 지키고, 호응도 얻을 것이기 때문이죠. 종국에는 주택정책을 성공적으로  시행했다 평가될 수도 있구요.

출처 : 금융위원회

 올해 집을 사야하는가?

그런데 말입니다. 제 생각은 조금 다릅니다. 현재 주택가격이 떨어지고 있으며, 대출이 나온다면 아파트를 한 채 마련할 수 있는 기회라고 생각들겠지만 사실 4%대의 주담대 금리는 불과 2년 전에도 그랬습니다. 가격도 그때와 비슷하구요. 저희가 2년전에는 주택가격이 싸다고 생각이 들었나요? 아닙니다. 그때도 비쌌습니다. 지금 금리와 주택가격이 비정상적으로 올라 상대적으로 숨통이 트이는 듯한 효과가 있는 것입니다. 예를 들어 현재 주택가격이 6억인 아파트가 특례보금자리론을 활용해 4%의 금리로 4.2억을 대출 받고 집을 산다고 가정해보겠습니다. 올해 연준의 금리 인상이 두 번정도 남았고 내년부터 가격이 떨어질 것으로 전망되기 때문에 특례보금자리론이 끝난 내년 시점부터 특례보금자리론의 금리 정도로 주담대가 나올 가능성이 큽니다. 또한 현재 건설사들은 지지부진한 분양 추세로 공사기간이 밀리고 있습니다. 건설사들이 이 물량들을 내년까지 버텨 쏟아낼 전략을 취할 수 있습니다. 그리고 당초 특례보금자리론으로 구매한 집 값은 1년이 지났기 때문에 다른 신축 아파트에 밀려 하락이 시작될 것이죠.

그리고 가장 중요한 수요의 문제입니다. 한시적 특례보금자리론으로 지지부진한 주택 매매가 호황을 띌 것이고 구매자가 늘게 되면서 당연히 수요가 많아지게 됩니다. 그러면 주택소유자는 수요가 많다는 것을 인지하게 되고, 하락세를 유지하던 주택가격이 올해 동안에 더이상 떨어지지 않고 다시 상승할 것으로 보입니다. 즉, 현재 시점 상 가격이 다시 고가를 유지하고 있으며 지금 사게 되면 내년 특례보금자리론이 끝난 후 다시 가격이 떨어질 가능성이 높아보입니다. 차익을 남길 수 없는 것이죠. 그리고 주택가격이 낮아진 상태는, 아니 비교적 정상적인 가격이 된 주택의 가격은 국민들의 인식으로 향후 수년간 지속될 것이라 생각합니다.

 

 결론

제가 내린 결론입니다.

실거주 목적으로(특례보금자리론 활용) 올해 아파트를 구매하는 것은 나쁘지 않아보입니다. 괜찮은 물건도 가격이 상당히 떨어진 것이 있기 때문에 주거성이 뛰어난 물건을 잘 고르시면 향후 큰 가격 하락없이 주택구매를 완료하실 수 있을 것입니다. 다만, 투자목적으로 올해 주택을 구매하는 것에는 위의 분석과 같이 큰 리스크가 따를 것으로 판단됩니다.

이상 유야무야호였습니다.